KÜNDIGUNGSSCHUTZ BEI WOHNRAUM ENTFÄLLT

Die auäerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsrückstände ist auch wegen Mietrückständen möglich, die vor der Stellung des Insolvenzantrages des Mieters entstanden sind, so der Bundesgerichtshof im Versäumnisurteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14.

Enthaftungserklärung und Wohlverhaltensphase

Dies ist laut BGH dann der Fall, wenn der Insolvenzverwalter die Enthaftungserklärung (Freigabeerklärung) über das Mietverhältnis im eröffneten Insolvenzverfahren abgegeben hat – und nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens in der Wohlverhaltensphase dann sowieso.

Der Insolvenzschuldner oder Dritte sollen zahlen

Die Begründung überrascht. Sie überzeugt nur aus Vermietersicht. Sie vernachlässigt die rechtliche Stellung der Insolvenzgläubiger ebenso wie die des Insolvenzschuldners.

Die Entscheidung führt zu einer Zahllast für die öffentlichen Stellen im Rahmen der Daseinsvorsorge zugunsten des Vermieters.

Die Entscheidung untergräbt die Zielsetzung der Insolvenzordnung gemäß 1 InsO – gemeinschaftliche Befriedigung der Insolvenzgläubiger und die Erteilung der Restschuldbefreiung für den redlichen Schuldner.

Sozialer Mieterschutz für den Insolvenzschuldner?

Die Bestimmung desß 1 Satz 2 InsO, dass dem redlichen Schuldner Gelegenheit gegeben wird, sich von seinen restlichen Verbindlichkeiten zu befreien, läuft leer, wenn der Insolvenzschuldner zwar nicht zahlen muss, aber für eine – vor dem Insolvenzantrag liegende – Vertragsverletzung die Wohnung verliert (wenn er nicht zahlt).

So führt der BGH aus, dass der soziale Mieterschutz durch die Zahlung auf den Mietrückstand erhalten bleibe. Diese könne durch den Mieter selbst aus seinem pfändungsfreien Vermögen oder durch eine Schuldentilgung von dritter Seite erfolgen.

Letzteres führt die Sippenhaft zugunsten des Insolvenzgläubiger Vermieter ein. Anfechtungsrechtlich dürfte es eine Schenkung Dritter zugunsten des Schuldner darstellen.

Der Grundsatz der Gläubigergleichbehandlung wird aufgeweicht.

Der VIII. Senat des Bundesgerichtshof verkürzt auf die Formel, dass (Alt-)Schulden für den Vermieter eine Zumutung sind. In dieser Betroffenheit unterscheidet sich der Vermieter nun nicht von den übrigen Gläubigern. Einmal in Fahrt erklärt der BGH dann, warum dass nicht weiter tragisch ist: Der Insolvenzschuldner kann ja zahlen.

Zwar trifft es zu, dass der Schuldner über sein unpfändbares Vermögen frei – und ohne Benachteiligung der übrigen Insolvenzgläubiger – verfügen kann.

Das pfändungsfreie Vermögen aber ist in der Regel der geringe, monatliche Betrag des unpfändbaren Einkommensanteil des Schuldners. Infolge des Insolvenzbeschlags kann der Insolvenzschuldner keine Rücklagen bilden.

Schon rechnerisch müssten Bedenken kommen, wenn dadurch die Regelung desß 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB tatsächlich greifen soll.

Maägebend aber ist, dass die Pfändungsschutzvorschriften den Unterhalt des Betroffenen flankieren sollen. Sie sichern nicht darüber hinaus die Schuldentilgung im Übrigen.

Wenn der BGH nun meint, “Auchß 109 Abs. 1 Satz 2 InsO soll lediglich verhindern, dass der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren nur um den Preis des Verlusts der Wohnung durch die Kündigung seitens des Treuhänders einleiten kann.”, so mag das für die Regelung desß 109 InsO gelten. Eine (faktische) Beschränkung des Mieterschutzes für den insolventen Schuldner aber – entgegen dem Wortlaut desß 112 InsO – und eine Sozialisierung des Mietausfallschades des Vemrieters zulasten der Allgemeinheit muss man daraus nicht herleiten.

Ausblick

Soweit die Kündigungsvoraussetzungen im Übrigen bestehen, muss sich der insolvente Mieter um die Mietschuldenübernahme seitens der Behörde bemühen.

Sonst wird man – dank dieser Entscheidung – sagen können, dass der Insolvenzschuldner ein (Verbraucher-)Insolvenzverfahren nur um den Preis des Verlusts der Wohnung durch die Kündigung des Vermieters wegen Altmietschulden einleiten kann.

Pressemitteilung BGH Nr. 98/15 - 17.06.15 Download bgh.pdf - 0 Bytes

Stand 17.06.2015

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